Investera i fastigheter - 8 tips på hur du kan köpa fastigheter

Fastigheter

Att investera i fastigheter har länge varit en favorit bland de riktigt rika. Det ger ett gott skydd mot inflation samtidigt som du sprider på riskerna i din portfölj.

Nu är det enklare än någonsin att investera i fastigheter. Det är inte längre förunnat endast de rika utan vem som helst kan investera i olika typer av fastighetsprojekt.

Vi ska titta på de bästa sätten att investera i fastigheter, men först några ord om vilka fördelar som finns med denna typ av investeringar.

Fördelar med att investera i fastigheter

Det finns mängder med fördelar med att investera i fastigheter. Utan någon inbördes rangordning har vi här listat några av de främst argumenten:

1. Skydd mot inflation

Inflationen är en av de största farorna för en investerare. Med ett bankkonto som exempelvis ger 1 procent i ränta kommer du att förlora pengar ifall inflationen ligger på 2 procent.

Fastigheter är däremot en utmärkt hedge mot inflationen. När priserna stiger (det vill säga när det är inflation) stiger även hyrorna och värdet på fastigheten. Dessutom: när levnadskostnaderna ökar stiger även ditt kassaflöde som fastighetsinvesterare.

2. Diversifiering

En klok investerare diversifierar sina innehav. En aktieportfölj bör till exempel innehålla aktier från olika branscher, men det kan även vara en idé att diversifiera mellan olika tillgångsslag. Vid sidan av att investera i guld kan du diversifiera portföljen genom att äga fastigheter.

En diversifierad portfölj är mindre känslig för svängningar i ekonomin. Marknadsrisken blir lägre. Det leder till att volatiliteten för dina innehav minskar.

3. Ett bra kassaflöde

Att vara rik är inte samma sak som att ha tillgång till mycket pengar. Många av de investeringar som finns ger inget eller mycket lite kassaflöde. Pengarna är bundna i investeringen och du kan inte använda dem förrän du säljer ditt innehav. Problemet är då att sälja blir det samma som att du kliver av din investering.

Genom att investera i fastigheter kan du i vissa fall komma runt detta dilemma. Hyresgästerna betalar en hyra, ofta månadsvis, vilket ger dig ett stabilt och relativt säkert kassaflöde. Pengarna kan du använda för dina egna omkostnader eller för att investera i nya projekt. Dina fastigheter ”jobbar” åt dig medan du sover.

4. Hävstång på dina investeringar

De flesta som köper fastigheter tar ett banklån för att finansiera en del av fastighetens pris. Det innebär alltså att du lånar pengar för att investera, vilket i praktiken ger dig en fin hävstångseffekt, givet att fastighetens värde ökar.

Om du exempelvis belånar en fastighet med 50 procent och den stiger i värde med 10 procent under en given tidsperiod innebär det att värdeökningen på de pengar du själv betalat blir 20 procent istället för 10. Detta kallas för hävstång.

Det går att få hävstång på alla typer av investeringar, inklusive aktier. Det som gör investeringar i fastigheter så speciellt i detta avseende är att det går att få mycket stora lån i förhållande till hur mycket pengar du själv investerar. Det blir därför en stor hävstångseffekt. Dessutom är räntan på lån för fastigheter generellt sett mycket lägre än räntan på andra typer av lån för investeringar eftersom banken har hela fastigheten som säkerhet.

5. Lägre risk

Visst kan det bli turbulent på fastighetsmarknaden och priserna kan falla kraftigt. Vi såg det senast under finanskrisen 2008-2009 i USA. I Sverige har vi krisen i början av 1990-talet som exempel.

Ändå är det generellt sett lägre risk att investera i fastigheter än i aktier. Det finns flera skäl. För det första är de prisfall som uppstår ibland på börsen vanligtvis mycket större än motsvarande fall på fastighetsmarknaderna. Med andra ord: fastighetspriserna är mindre volatila än börsen.

För det andra är fastighetsmarknaden mindre likvid än aktiemarknaden. Om du vill kan du köpa och sälja aktier för miljontals kronor med några musklick. Det gör att det är lätt att reagera emotionellt med börsplaceringar, något som sällan är bra för avkastningen. För fastigheter är det en mycket längre ledtid innan du kan sälja. Det gör att du hinner tänka igenom dina beslut. Du fattar inte lika lätt ett förhastat beslut.

En tredje faktor som gör att risken är mindre i fastigheter är att du har ett kassaflöde från hyrorna. Dessa pengar använder du för att amortera på lånet vilket gör att risken i fastighetsinvesteringen minskar på sikt. Med aktier är risken densamma hela tiden.

Få nackdelar

Som med alla investeringar finns det givetvis även vissa nackdelar med att investera i fastigheter, men det beror mycket på vilken form av investering du tänker göra. Ifall du planerar att investera direkt i en särskild fastighet kan det vara bra att känna till att det kan vara lite svårare att få ett banklån än om du ska köpa en egen lägenhet. Banken kan även kräva att du måste gå i personlig borgen för ditt första fastighetsköp.

Om du äger en fastighet finns det mycket praktiskt att ta hänsyn till. Om du har anställd personal som tar hand om det praktiska är det kanske inte så mycket att fundera på. Annars får du räkna med att hyresgäster ringer även kvällar och helger, till exempel om hissen inte fungerar eller om det är stopp i avloppet.

Det finns även risker. Om du har hög belåning på fastigheten och fastighetsmarknaden drabbas av kris kan du snabbt bli överbelånad. Banken kan då kräva att du betalar tillbaks en del av lånet för att fastigheten inte ska tvångsförsäljas till ett för dig ofördelaktigt pris. Risken finns också alltid att hyresgäster – både privatpersoner och företag – är sena med att betala hyran eller inte betalar alls.

Ett problem med att investera direkt i fastigheter och det är att marginalerna sällan är särskilt stora för enstaka investeringar. Det kostar tid och pengar att sköta om all administration och skötsel av en fastighet. De stora vinsterna brukar komma först när du uppnått viss skala i investeringen och äger flera fastigheter.

Slutligen har vi nackdelen att det krävs ett stort kapital för att investera direkt i fastigheter. Ofta behövs mellan 5 och 10 miljoner kronor i kapital för att kunna göra en vettig investering.

Denna nackdel går det dock att komma runt genom att till exempel investera i fastigheter genom att köpa aktier. Häng med så ska vi strax gå igenom detta och andra sätt att investera i fastighetsbranschen!

Köp hyresfastighet

Lägenhetsbyggnad

Det första många tanker på när det är tal om att investera i fastigheter är att köpa en hyresfastighet. Det är en mycket konkret form av investering där du köper fastigheten och därefter får intäkter i form av hyror. Samtidigt har du utgifter som exempelvis underhåll, sophämtning, snöröjning, försäkring, skatt och så vidare.

Innan du kan köpa en hyresfastighet behöver du starta ett bolag, i allmänhet ett aktiebolag. Det är inte ovanligt att skapa ett aktiebolag per fastighet. Orsaken är att du slipper betala lagfartsavgiften på 1,5 procent ifall du säljer fastigheten som ett aktiebolag istället för att genomföra ett ägarbyte. När du ska köpa en fastighet är det också en fördel om den är registrerad som ett aktiebolag eftersom du då lätt kan undersöka finanserna genom att beställa en UC på aktiebolaget.

Det finns både för- och nackdelar med att hyra ut till privatpersoner respektive företag. Bostadsmarknaden är mycket mindre konjunkturkänsligt än marknaden för uthyrning till företag. Oavsett hur ekonomin ser ut ska vi ha någonstans att bo. Företag kan däremot dra ner på sina omkostnader rejält när det blir dåliga tider. Vissa av dem går i konkurs eller flyttar till en billigare ort.

Ifall du vill köpa en fastighet och hyra ut till företag lär kontorslokaler vara den säkraste investeringen. Trenden är nämligen att intresset för butikslokaler minskar i takt med digitaliseringen och e-handelns framfart. Industrilokaler kan också vara lite riskabelt eftersom de kan vara anpassade efter en viss sorts verksamhet. Industrin utvecklas och många företag väljer att flytta utomlands eller outsourca en del av sin verksamhet. Kontorslokaler däremot är mer universella till sin karaktär och passar nästan alla typer av företag.

En annan nackdel med att köpa en hyresfastighet och hyra ut till privatpersoner är att det inte är tillåtet att lägga på moms på hyran. Det innebär i sin tur att du inte kan göra några avdrag på momsen för inköp. Om du hyr ut till företag som bedriver momspliktig verksamhet kan du bli frivilligt momspliktig givet att du hyr ut lokalerna i minst ett år i taget.

Fördelar med att köpa hyresfastighet

  • Ett mycket konkret sätt att investera på
  • Konstant kassaflöde från hyror
  • Spännande att köpa och utveckla fastigheten
  • Banklån på fastigheten ger hävstång

Nackdelar med att köpa hyresfastighet

  • Inga momsavdrag om det är en hyresfastighet med enbart bostäder
  • Du behöver ett stort kapital innan du kan göra din första affär
  • Otillräckligt med intäkter om beläggningsgraden är låg
  • Kräver skötsel och administration

Köp bostad

Köp av bostad

Alla behöver vi någonstans att bo och många av oss väljer att ta ett bolån för att kunna köpa en bostad. Är det en investering att köpa bostad? Det beror på vem du frågar.

De flesta som köpt en bostad någon gång under de senaste 30 åren har fått vara med om en fantastisk utveckling. Många har gjort ”bostadskarriär” och successivt kunna byta upp sig till allt större och dyrare bostäder. Om du är en av dessa ser du säkert bostadsköp som ett sätt att investera. Din insats har gett en mycket god avkastning.

De som kritiserar detta synsätt menar att det inte är en investering eftersom vi köper bostaden för att bo där. Det är en nödvändighet. Har vi tur går priserna upp, har vi otur sjunker de. Att köpa bostad som investering, menar de, är ren spekulation och det kan sluta med privatekonomisk katastrof ifall priserna sjunker.

Sanningen finns kanske någonstans mellan de två lägren. Faktum är att bostadspriserna stiger på många håll över tid. Historiskt sett har de rört sig i 30-årscykler. Det innebär att om priserna stigit i runt 30 år brukar de sjunka tillbaks för att sedan åter stiga. Det är historik och säger inget om hur det kommer att bli i framtiden.

Tendensen är ändå att priserna stiger. En pågående urbaniseringstrend talar för att vi kommer att få se stigande fastighetspriser i storstäderna på sikt.

Att köpa en bostad kan därför ses som att ”slå två flugor i en smäll”. Du får en bostad samtidigt som det kan bli en god investering ifall du köper vid rätt tillfälle och på rätt plats. Tänk bara på att priserna på bostadsmarknaden mycket väl kan falla. Om vi får räntehöjningar kommer fastighetspriserna troligtvis att sjunka.

I Sverige är det svårt att köpa en bostadsrätt och hyra ut i andra hand. Samtycke krävs från bostadsrättsföreningen. Det burkar krävas ett nytt tillstånd varje år. Däremot går det bra att köpa eller bygga villor för att hyra ut givet att du driver verksamheten som företag.

Fördelar med att köpa bostad

  • Slå två flugor i en smäll och tjäna pengar på din bostad
  • En mycket konkret och jordnära investering
  • Hävstång genom bolån

Nackdelar med att köpa bostad

  • Svårt att förutse hur bostadspriserna kommer att utvecklas
  • Känsligt för räntehöjningar
  • Svårt att investera i mer än en lägenhet (i Sverige)
  • Du kan ofta inte sälja när du vill – du bor ju där

Köp aktier i fastighetsföretag

Genom att köpa aktier i fastighetsföretag gör du en indirekt investering i fastigheter. Det enklaste sättet är att köpa aktier i något av de fastighetsföretag som är noterade på börsen.

En stor fördel med att köpa aktier i fastighetsföretag istället för att själv investera i fastigheter är att du kan komma igång med ett mycket mindre kapital. Faktum är att du kan börja med så pass lite som en enda aktie och det finns fastighetsaktier som inte kostar mer än 20 kronor. Jämför det med de 5 till 10 miljonerna som ett köp av en hel fastighet kräver.

En annan fördel med att köpa aktier i fastighetsföretag är att du blir delägare i ett fungerande företag. Administration, skötsel och andra rutiner finns redan. Dessutom har de flesta fastighetsaktier som är börsnoterade mer än en fastighet. Många av bolagen har små fastighetsimperier. Genom att köpa aktier i ett sådant bolag får du ta del av det värde som skapats genom åren.

När du köper aktier i fastighetsbolag får du givetvis själv ingen hyra från hyresgästerna. Inkomsterna från hyra och försäljningar får du istället i form av utdelningar, vilka brukar ske en eller flera gånger per år. Om fastighetsbolaget inte har några utdelningar kommer du ändå att få ta del av vinsten genom att aktiekursen stiger, allt annat lika.

Slutligen har aktier i fastighetsbranschen fördelen att du kan köpa aktier i många olika bolag. Du kan på nolltid skapa en bred aktieportfölj, till exempel med bolag som verkar i olika geografiska regioner eller som har olika fokus (bostäder, kontor, kommun och så vidare). Med en nätmäklare som Avanza eller Nordnet är det lätt att köpa och sälja aktier i olika fastighetsbolag.

Det finns många aktier i fastighetsbranschen att välja bland. Här är några av de vanligaste:

  • Castellum
  • Hemfosa Fastigheter
  • Klövern B
  • Fast. Balder B
  • Hufvudstaden A
  • Diös Fastigheter
  • Wallenstam B
  • Kungsleden
  • Atrium Ljungberg B
  • Sagax B
  • Platzer Fastigheter Holding B
  • Hembla B
  • Catena
  • ALM Equity

Fördelar med att köpa aktier i fastighetsbolag

  • Stor likviditet i dina fastighetsinvesteringar – köp och sälj när du vill
  • Lätt att skapa en bred fastighetsportfölj
  • Du blir delägare i fungerande bolag med existerande fastighetsbestånd

Nackdelar med att köpa aktier i fastighetsbolag

  • Ingen riktig känsla av att äga fastigheter
  • Lätt att lockas till impulsaffärer
  • Svårt att veta när det är köpläge
  • Priset på aktier ändras mer än priset på fastigheter (bra i goda tider men högre risk när det går dåligt på börsen)

Köp aktier i byggbolag

Byggbolag

Ett alternativ till att köpa aktier i fastighetsbolag är att satsa på de bolag som bygger fastigheterna. Det är ett ännu mer indirekt sätt att investera i fastighetsbranschen. Fördelen med att köpa aktier i byggbolag jämfört med fastighetsbolag har med riskspridning att göra. Byggbolagen ägnar sig ofta åt olika former av projekt, inte bara fastigheter. Många byggbolag är stora exempelvis inom infrastruktur.

Samtidigt går det inte att jämföra rakt av. Byggbolagen är mer cykliska till sin natur. De följer med andra ord konjunkturen mer än vad fastighetsbolagen gör. Samtidigt är fastighetsbolagen mer känsliga för räntehöjningar än vad byggbolagen är. Det finns många byggbolag på Stockholmsbörsen. Här är några av de populäraste:

  • Skanska B
  • Peab B
  • NCC B
  • JM
  • Serneke Group B
  • Besqab

Fördelar med att köpa aktier i byggbolag

  • Ytterligare riskspridning
  • Indirekt exponering mot fastighetsbranschen

Nackdelar med att köpa aktier i byggbolag

  • Konjunkturkänsliga bolag

Köp preferensaktier i fastighetsbolag

Många av de börsnoterade fastighetsbolagen har även preferensaktier på börsen. Det finns även fastighetsbolag som endast har preferensaktier på börsen. Preferensaktier är en slags aktier som bolag ger ut för att få in pengar till verksamheten. Priset på preferensaktier brukar inte ändras lika mycket som priset på stamaktierna (de ”vanliga” aktierna). Det innebär att de som regel inte tappar lika mycket när det går dåligt på börsen. Samtidigt har de långt ifrån samma kurspotential när det går bra.

Styrkan med preferensaktier är deras utdelningar. Ordet ”preferens” i namnet indikerar att innehavarna av preferensaktier har förtur till utdelningarna. Om fastighetsbolaget skulle behöva dra ner på sina utdelningar till aktieägarna kan det hända att ägarna av preferensaktier ändå får sina utdelningar.

Preferensaktier påminner om företagsobligationer. Bägge används för att företaget ska få in pengar till verksamheten. Precis som företagsobligationer påverkas också preferensaktier av ränteläget. Om räntan stiger tenderar priset på preferensaktierna att sjunka.

En fördel med preferensaktier är att de ofta har utdelning oftare än stamaktier. Det vanliga är att de har utdelning fyra gånger per år. Det ger dig ett stabilt kassaflöde i portföljen.

Tänk bara på att preferensaktier har en inlösenkurs till vilken de kan bli inlösta av fastighetsbolaget. Du vill därför förmodligen inte köpa preferensaktier som ligger mycket nära inlösenkursen.

Här är en lista över preferensaktier hos fastighetsbolag på Stockholmsbörsen:

  • Akelius Pref
  • Alm Equity Pref
  • Amasten Pref
  • Corem Pref
  • Fast Partner Pref
  • Genova Property Pref
  • Heimstaden Pref
  • Hemfosa Pref
  • K2A Pref
  • Klövern Pref
  • NP3 Pref B
  • Oscar Properties Pref
  • Oscar Properties Pref B
  • Preservia Pref
  • Prime Living
  • Quartiers Properties Pref
  • Sagax Pref
  • SBB Pref

Fördelar med att köpa preferensaktier i fastighetsbolag

  • Stabila utdelningar ger jämnt kassaflöde i portföljen
  • Lägre risk än i stamaktierna
  • Lägre volatilitet

Nackdelar med att köpa aktier i preferensaktier i fastighetsbolag

  • Sämre kurspotential än i stamaktierna
  • Dåligt när räntan stiger

Köp fonder inom fastighetsbranschen

Ett alternativ till att köpa aktier i fastighetsbolag är att köpa fonder inom fastighetsbranschen. En fond består av ett stort antal aktier. Genom att köpa fonder får du en god riskspridning. Om du vill få exponering mot fastighetsbranschen räcker det vanligtvis med en enda fond.

En annan fördel med fastighetsfonder är att fondförvaltaren gör alla investeringsbeslut. En bra fondförvaltare har god insikt i vilka fastighetsaktier som är bäst att investera i. Det kan också vara bra med fastighetsfonder ifall du vill bli delägare i fastighetsaktier på flera olika marknader.

Den främsta nackdelen med att investera i fonder inom fastighetsbranschen istället för att köpa fastighetsaktier direkt är att du får betala en förvaltningsavgift. Fastighetsfonder har en förvaltningsavgift på mellan 1 och 2 procent. Vissa av dem har dessutom ytterligare avgifter vilket gör att kostnaden blir över 2 procent för en del fonder. Någon enstaka procent kanske inte verkar så mycket, men det handlar om stora pengar på sikt tack vare ränta-på-ränta-effekten. Populära fonder inom fastighetsbranschen:

  • Länsförsäkringar Fastighetsfond A
  • Swedbank Robur Fastighetsfond A SEK
  • PriorNilsson Realinvest A
  • Alfred Berg Fastighetsfond Norden A
  • Oden Fastighet C
  • Skagen m2 A
  • Länsförsäkringar Fastighet Europa
  • SEB Fastighetsfond
  • IKC Fastighetsfond A
  • UB Nordamerika REIT A

Fördelar med att köpa fonder inom fastighetsbranschen

  • Stor riskspridning med en enda fond
  • Förvaltaren väljer fastighetsaktier
  • Möjlighet med exponering mot andra marknader

Nackdelar med att köpa fonder inom fastighetsbranschen

  • Höga förvaltningsavgifter
  • Långsamma affärer (1-2 börsdagar)

Investera i fastigheter via P2P

De senaste åren har det blivit allt mer populärt att investera via crowdfunding eller P2P (Peer to Peer). Det innebär att du använder en plattform för att investera eller låna ut pengar till olika projekt.

Det går att investera i fastigheter via crowdfunding på två sätt:

  • Bli delägare i fastighetsbolag via crowdfunding
  • Låna ut pengar till fastighetsprojekt via P2P

Genom att bli delägare har du liknande risker som om du hade köpt aktier i bolaget. Fördelen är att du har möjlighet att tjäna mycket mer pengar om projektet lyckas.

Om du istället lånar ut pengar via crowdfunding / P2P kan du inte tjäna mer än den ränta du får på lånet. Å andra sidan är risken lägre eftersom du är prioriterad framför aktieägarna ifall projektet misslyckas.

I Sverige är det främst via P2P-lån som du kan investera i fastigheter, till exempel med Tessin.

Fördelar med att investera i fastigheter via P2P

  • Sprid på riskerna
  • Möjlighet till hög ränta i vissa projekt
  • Möjlighet att välja vilka fastighetsprojekt du ska investera i

Nackdelar med att investera i fastigheter via P2P

  • Högre risk än att till exempel köpa preferensaktier eller företagsobligationer
  • Begränsat utbud
  • Avgifter till P2P-plattformen

Köp semesterbostad utomlands

Semesterbostad

I Sverige är det hårda regler kring fastighetsägande. Det är svårt att köpa en bostadsrätt och hyra ut i andra hand. Utomlands är det annorlunda. Genom att köpa en semesterbostad utomlands kan du komma runt problemet. Dessutom har det fördelen att du själv kan använda bostaden när du semestrar.

Köp en bostad på en populär semesterort som du gillar. Se till att fastighetspriserna är någorlunda gynnsamma och att det inte är någon form av bostadsbubbla. Renovera upp bostaden så att den blir attraktiv. Därefter lägger du ut den på AirBnb eller Booking. Alternativt kan du försöka hitta en hyresgäst som vill hyra en längre tid.

Givetvis krävs det en hel del administration. Om du själv bor på plats utomlands kan du kanske lösa det själv. Annars finns det ibland agenturer som specialiserar sig på att sköta allt det praktiska – till exempel städning, reparationer och överlämning av nycklar.

Ett spännande alternativ är att köpa andelar av semesterbostäder utomlands. Det går ut på att investera ett belopp för att bli delägare i ett antal fastigheter på olika ställen. Istället för att köpa en hel fastighet köper du alltså delägarskap i flera, ungefär som aktier i ett bolag.

När bostäderna stiger i pris kan du tjäna pengar genom att värdet på din andel också stiger i pris. Det kan även hända att du kan tjäna pengar genom att bostäderna hyrs ut. En rolig bi-effekt av denna investering är att du själv får rätt att bo i de fastigheter som du är delägare i. Ibland har de reception och concierge-service vilket känns lyxigt.

Fördelar med att köpa semesterbostad utomlands

  • Sprid på investeringarna till andra fastighetsmarknader
  • Utnyttja semesterbostaden då och då själv
  • Spännande investering

Nackdelar med att köpa semesterbostad utomlands

  • Svårt att sköta om bostaden och uthyrningen på distans
  • Inte säkert att en investering utomlands är bättre än hemma

Investera i..